Khi ký hợp đồng với nhà thầu, họ nói bao trọn mọi thứ, thế mà khi nghiệm thu tôi ngã ngửa phải trả thêm 200 triệu cho những hạng mục vắng bóng trong thiết kế: ống nước chạy sai, vật liệu MDF bị đổi sang ván dăm, và kèm thêm gọi là 'phát sinh lắp ráp thiết bị vệ sinh'. Những dòng chia sẻ sau chẳng có ý khiến bạn sợ hãi, mà muốn bạn đọc kỹ trước khi đặt bút ký với bất kỳ đơn vị thi công nào. Tôi từng đầu tư 800 triệu cho quán cafe nhỏ ở quận 7, và hiện tại tôi muốn kể lại toàn bộ những chiêu trò để anh chị tránh được vết xe đổ. thiết kế nội thất biệt thự
Chữ 'trọn gói' có nghĩa gì trong hợp đồng giấy
Không vòng vo, hai chữ 'trọn gói' trên hợp đồng giống như một lời hứa suông nếu ta không soi từng điều khoản. Tôi vẫn còn nhớ bảng báo giá nhà thầu đưa ra vào khoảng tháng 6/2023, ở đó chỉ định gỗ công nghiệp là 'MDF cao cấp', nhưng khi tôi so sánh với thị trường thì khoảng cách giá lên tới 25%. Điều trớ trêu là hợp đồng chỉ ghi 'vật liệu hoàn thiện theo tiêu chuẩn công trình', chẳng phân biệt MDF thường hay MDF chống ẩm. Tôi đã tưởng rằng bên thi công có tên tuổi không dám làm bậy, nhưng thực tế cho thấy họ tìm mọi kẽ hở để tối ưu lợi nhuận. Bạn cần liệt kê từng loại vật liệu, quy cách, thương hiệu, thậm chí kích thước ở điều khoản riêng, kèm theo yêu cầu kiểm tra trước khi đưa vào sản xuất. Tôi đã không làm điều đó, và tôi trả giá bằng khoản tiền không đáng có.
Những phát sinh tưởng nhỏ nhưng ngốn nửa số tiền tiết kiệm
Có lẽ khoản khiến tôi bực nhất chẳng phải chuyện gỗ dăm, chính là những khoản phát sinh mà tôi không lường trước. Mảng tường bị ẩm phía sau quầy bar khiến tôi đành chi thêm thêm 40 triệu, trong khi bản vẽ không hề thể hiện lớp chống thấm. Hệ thống điện ba pha mà bên thi công làm ngơ lúc tiếp nhận mặt bằng, vậy mà khi tôi lắp điều hòa âm trần phải vận hành thử thì tôi mới té ngửa mình phải thuê thợ ngoài tốn kém hơn so với báo giá ban đầu. Rồi đến phần vận chuyển nội thất không xuất hiện trong văn bản, dù thực tế cần 5 chuyến xe để chở từ phân xưởng về quán. Tôi ngồi tính lại phiếu thu thì nhận ra số tiền phát sinh chiếm gần một nửa khoản tiết kiệm cho việc sửa sang. Điều xót xa là số tiền ấy không thể đòi lại, vì hợp đồng ghi rõ 'các hạng mục phát sinh ngoài thiết kế do chủ đầu tư chấp thuận'. Tóm một điều, đừng bao giờ tin vào câu 'cứ để đó tôi lo' mà không có văn bản rõ ràng.
Cách tôi học cách giám sát mà không cần bỏ nghề bán cafe
Trải qua phen vỡ mật, tôi tự nhủ không thể để tình trạng đó tái diễn khi làm tầng hai cho quán vào tháng ba vừa qua. Tôi bắt đầu ở việc tự tạo bảng theo dõi trên Excel ghi rõ 20 hạng mục quan trọng dựa trên thiết kế, kèm tiến độ cụ thể và người phụ trách. Mỗi sáng trước khi mở quán, tôi tranh thủ nửa tiếng chạy qua công trình ghi lại hình ảnh đối chiếu với hộp cục gỗ, nhờ vậy tôi nhanh chóng nhận ra chỗ nào làm sai mà không cần chờ tới lúc nghiệm thu. Cái hay nhất tôi học được là nhóm chat Zalo riêng bắt bên thi công cập nhật mỗi ngày khối lượng hoàn thành, có hình chụp kèm theo. Không ít lần, anh bạn làm thầu phụ chia sẻ bí quyết nhận biết vật liệu thật: cầm thử lên, gõ nghe âm thanh, xem vân gỗ – những dấu hiệu nhỏ thường bị làm giả. Anh ấy dặn tôi một điều quan trọng: phải xin mẫu gỗ, mẫu đá được ký tên đóng dấu trước lúc gia công. Tôi làm theo tức thì, và nhờ đó, lần thi công gần như suôn sẻ lớn lao nào.
Nếu làm lại tôi sẽ chia gói nhỏ và trả tiền theo từng giai đoạn
Đến bây giờ, nếu có ai hỏi tôi cách tốt nhất để tránh rủi ro khi tân trang quán xá, tôi trả lời ngắn gọn: chớ nhận gói thầu quá to ở thời điểm ban đầu. Lúc thi công gác lửng cho quán cafe mới đây, tôi chia hợp đồng ba gói nhỏ: hạng mục xây dựng cơ bản, việc sơn bả, ốp lát, và phần đồ gỗ. Mỗi gói tôi chi trả theo mốc nghiệm thu thực tế, thay vì trả hết một lần giống như dự án 800 triệu. Tôi bổ sung thêm cách ràng buộc tiến độ: hễ chậm một ngày phải chịu phạt 1% giá trị hợp đồng đó, điều này khiến nhà thầu nghiêm túc hơn. Tôi lập ra một biểu đồ thanh toán trên Excel, trong đó ghi cụ thể từng hạng mục, nhờ đó tôi luôn kiểm soát được dòng tiền của mình. Anh chủ quán khác tôi quen chia sẻ cho tôi số điện thoại một nhà thầu làm việc có tâm, nhưng tôi vẫn giữ nguyên tắc tách gói và giám sát thường xuyên. Nếu anh chị sắp sửa chọn giải pháp trọn gói, tôi xin khuyên nên thử cách này, bởi vì chẳng cần chuyên môn, chỉ cần sòng phẳng từng khoản nhỏ là đã tự bảo vệ được túi tiền.